Linnal peab olema selgem poliitika eraomandis olevate teemaade ülevülevõtmiseks. Paarkümmend aastat lahendamist vajanud probleemi enam ignoreerida ei saa ja vaja on otsustavat linnapoolset sekkumist, kirjutab Pirita linnosavanem Doris Raudsepp.
Tallinna volikogu kinnitas hiljuti otsuse, mille järgi tasub Tallinna linn Pirital asuva Pune ja Karukella tee avaliku sõidutee eest 120 000 eurot. See otsus on andnud kohalikele elanikele kindluse, et teed saavad edaspidi hooldatud ning liikumine ja parkimine on tagatud tõrgeteta. Kuid tekib küsimus – kas linn peaks ikka teehoolduse kohustused võtma üle tasu eest või on siin teisi võimalusi?
Ligi 20 aastat eraomandis olnud Pune ja Karukella teede omandamist linnale saanuks teha oluliselt varem. Küsimusele, miks seda ei tehtud, selget vastust ei ole. See, et avalikuks kasutamiseks mõeldud tee jäi pikalt eraomandisse, tekitas kohalikele elanikele probleeme – teed olid hooldamata ning piirkonda tekitati tasulise parkimise ala. Puudus kindlus, et ühel hetkel ei hakata takistama kohalike elanike ligipääsu kodudele.
Kõnealune piirkond ei ole ainus, kus vanemate arenduste puhul on teemaad Tallinna linnale üle andmata jäänud. Kohati on see olnud osa äriplaanist, kus omanikud on mitu korda vahetunud ja tee omaniku soov on panna linn fakti ette ning läbi sellise meetodi endale meelepärase summa välja kaubelda. Kuidas lahendada sarnased juhtumid edaspidi nii, et elanikud saaksid meelerahu ning teede üleandmine linnale oleks õiglane ja õiguspärane?
Pune ja Karukella teede omandamise kiireim lahendus oli minna lõpuni olemasoleva ostuprotsessiga. Antud juhul oli eelmine linnavalitsus teinud teemaade omanikega ostu kokkuleppe ja sellest tulenevalt ei olnud linnal enam juriidilist alust protsessiga mitte edasi minna. Edaspidi peaks ennetavalt kaaluma linna ja kohalike elanike jaoks valutuma ja soodsaima lahenduse, kuidas avalikus kasutuses olevad teed jõuaksid linna omandisse enne suuremate probleemide tekkimist.
Tavapärane praktika uusarendustes on, et arendajad loovutavad teed linnale tasuta – vastutasuks võtab linn endale hoolduskohustuse, mille täitmine võib eraomanikule osutuda keeruliseks ja kulukaks. See peaks olema kõigile osapooltele mõistlik lahendus, sest arendaja teenib kasu kinnisvaraarendusest, samas kui linn tagab elanikele vajaliku taristu toimimise. Selle näite puhul jääb aga arusaamatuks, miks tegid maaomanikud ja linn just tee väljaostmise kokkuleppe ja kas alternatiive tõesti polnud?
Milliseid võimalusi teemaade omandamiseks annab seadus?
Seadus näeb ette, et esimene samm kinnisasja omandamisel ongi maa omanikuga kokkuleppel tee omandamine. Olukorras, kus kokkuleppele ei jõuta, on järgmine samm sundvõõrandamine. Seaduse kohaselt oli ka antud juhtumi puhul tehtud kõik nii, nagu peab. Küll aga tehti esmane pakkumine eksperthinnangu, mitte näiteks maa maksustamishinna järgi, mis olnuks sellel ajahetkel tõenäoliselt oluliselt soodsam.
Seadust või määrust, mis sekkuks eraomandi puutumatusse, ei ole võimalik kehtestada. Vanade planeeringute puhul, kus on analoogsed probleemid, ongi ainus võimalus kinnisasja omandamise menetluse läbiviimine. Küll aga on oluline valida kohane ja õiglane metoodika kinnisasja omandamise läbiviimisel ehk lähtuda transpordimaade omandamisel maa maksustamishinnast. Karukella ja Pune tee puhul lähtuti omandamisel eksperthinnangust, aga kuna maa maksustamishinnad on tõusnud, siis antud juhul võibki see reaalsuses sama hinna välja teha.
Üks lahendus on teha poliitiline kokkulepe, et Tallinn ei omanda teemaid tasu eest ehk ei osta endale kohustusi. See võib tunduda mõistlik, aga tegelikkuses ei ole see kehtiva õiguse kohaselt võimalik. Kui eraomanik pakutud kokkuleppehinnaga ei nõustu, ongi järgmiseks sammuks sundvõõrandamise menetlus, mille puhul tuleb siiski tee omandamise eest raha tasuda. Sellele ükski seadus alternatiivi ei anna.
Vanade detailplaneeringute osas, kus ei ole kokkuleppeid tehtud, peaks linn kaaluma võimalust, et tulevikus algatataks sundvõõrandamise protsess kiiremini, kui on näha, et tee jääb eraomandisse ning omanik ei soovi seda tasuta loovutada. Mida kauem probleem venib, seda keerulisem ja kulukam on selle lahendamine hiljem.
Näiteks Viimsi vald on võtnud kasutusse selge praktika, et kui omanikega kokkuleppele ei jõuta, algatatakse sundvõõrandamise protsess kohe. Koostöövalmis olevate teemaade omanikega on võimalik sõlmida kompromisse, kus jõutakse hinnas kokkuleppele, vald teeb vastutasuks mõne väiksema objekti või rajatise korda või kompenseerib muul moel tee omanikule.
Võimalikuks lahenduseks on ka eraldi regulatsioon vananenud teede omandamiseks. Täiendavalt võiks linn luua mehhanismid, mis motiveerivad omanikke teid tasuta üle andma, näiteks ajutised maksusoodustused või detailplaneeringute menetlemise lihtsustamine või muud stiimulid, mis muudaksid loovutamise neile atraktiivsemaks.
Milline on õppetund?
Pune ja Karukella tee küsimus sai sealsete elanike jaoks kauaoodatud lahenduse, kuid juhtum tõstatas laiema seni lahendamata eraomandis olevate teede küsimuse. Praegune, vähemalt 10–15 aasta pikkune praktika on see, et linn sõlmib juba planeerimisprotsessis arendajatega notariaalsed kokkulepped, mis välistavad sellise olukorra, kus arendaja ei anna pärast detailplaneeringu kehtestamist teemaid tasuta linnale üle.
Kahetsusväärselt sellist praktikat linn varasemalt ei rakendanud ja nüüd tuleb tagantjärgi neid olukordi lahendada. Lähtuda tasuks ühest selgest põhimõttest ja praktikast, mida eraomandis olevate teede ülevõtmise puhul rakendada. Tänavad ja teed on avalik kaup ning igal linnaelanikul on õigus ligipääsule oma koju mööda korras ja hooldatuid teid. Üldise põhimõtte järgi peab teede linnale tasuta üleandmine olema norm, mitte erand.