Doris Raudsepp: Krooniline probleem linnaplaneerimises tõstab asjatult eluasemete hindu

Detailplaneeringute venimine Tallinnas ei ole üksikute ametnike töökorralduslik apsakas, vaid krooniline probleem, mis pidurdab linna arengut ja kergitab eluasemehindu, kirjutab endine Pirita linnaosavanem Doris Raudsepp.

Probleem on Eestis kõige teravam just pealinnas, kus on suurim hulk planeeringuid üldse ja kus on kõige enam ka mahukaid planeeringuid, millel on suur mõju kohaliku elukeskkonna arengul. Muudes omavalitsustes, näiteks Tartus, Pärnus, Rakveres ja Viljandis, liiguvad planeeringud üldjuhul märksa kiiremini (1–3 aastaga), sest seal on väiksemad struktuurid ja kontakt ametnikega vahetum. Tallinnas on küsimus peale mahu ka juhtimiskultuuris: ametkondade töö on killustunud, samas kui väiksemates omavalitsustes veab planeeringut sageli algusest lõpuni üks konkreetne inimene.

Kui detailplaneeringud venivad, muutub ka linna areng juhuslikuks. Üldplaneering peaks andma selge suuna, aga kui igapäevased otsused venivad aastaid, kaotab strateegia sisulise kaalu – linna kuvandist kui läbimõeldud ja prognoositavast elukeskkonnast ei jää enam palju järele.

Õiguskantsler Ülle Madise on toonud esile, et pealinn rikub seadust, venitades otsuste tegemisega kordi kauem, kui seadus ette näeb. Sellele arvamusele lisanduvad kinnisvarasektori hinnangud ja rahvusvaheliste uuringute tulemused, mis näitavad, et planeerimissüsteem lonkab tõsiselt ning menetlustega venitamine tõstab eluaseme hindu ja õõnestab usaldust linna vastu.

Seadus ütleb kolm aastat, linn võtab kümme

Planeerimisseaduse järgi peab detailplaneeringu menetlus olema lõpule iidud hiljemalt kolme aasta pärast – selle aja sees tuleb otsustada, kas planeering kehtestatakse või lükatakse tagasi. Tallinnas on aga planeeringuid, mis algatati juba 2010. aastate keskel, kuid mis pole 2025. aastaks veel kusagile jõudnud. Linn põhjendab seda vajadusega täpsustada tehnilisi lahendusi, arvestada naaberkinnistute arendustega või täita uusi ülesandeid. Õiguskantsleri hinnangul ei ole need piisavad põhjendused, et ületada seaduses ette nähtud tähtaeg.

Üks ilmekas näide on Pirita tee 28 detailplaneering, mis hõlmab kogu kvartalit Maarjamäe piirkonnas. Planeering algatati juba 2008. aastal, kuid erinevate kooskõlastuste, vaidluste ja poliitiliste kaalutluste tõttu ei ole see tänaseni lõplikult kehtestatud. Hiljuti lükati arendus volikogus taas tagasi, seekord viidates vajadusele tagada laulupeo toimumise tingimused.

See toob esile kaks murekohta. Esiteks, detailplaneeringute kinnitamine ei tohi muutuda poliitiliseks kauplemiseks volikogus, kus otsuseid langetatakse emotsioonide või poliitmängude, mitte linnaruumi sisulise arengu põhjal. Teiseks, ka laulupeo argumendiga manipuleeriti. Oponendid väitsid, et planeering ohustaks laulupeo toimumist. Tegelikult saab toitlustuse korraldada lauluväljaku territooriumil ning rekade parkimise ümber tõsta Lasnamäe servale, kus praegu on õppesõiduplats. See on pigem korralduslik küsimus, mitte laulupeo püsimise eksistentsiaalne oht.

Venitamine maksab palju

Menetluse venimine tähendab otsest lisakulu. Eesti Kinnisvarafirmade Liit on hinnanud, et iga venitatud aasta lisab uusarenduse lõpphinnale 100–150 eurot ruutmeetri kohta. Kui planeering venib näiteks seitse aastat, tähendab see keskmiselt 700–1050 eurot lisakulu ruutmeetri kohta. 60 ruutmeetrise korteri puhul teeb see kokku 42 000 – 63 000 eurot lisakulu ainult seetõttu, et linn ei suuda otsustada. Eluaseme hindade tõus, mis algselt tundub olevat turutingimuste tulemus, on tegelikult paljuski ka planeerimisprotsessi venitamise tagajärg.

Rahvusvaheline kogemus kinnitab sama loogikat. Näiteks UCLA uurimus Los Angeleses näitas, et kui planeeringute ja lubade heakskiitmise aega vähendada 25 protsenti, kasvaks elamuehituse maht 13–33 protsenti. See tähendab, et lühem menetlusaeg suurendab pakkumist ja vähendab survet hindadele. Ka OECD uuringud seovad aeglasema planeerimissüsteemi kallimate eluasemekuludega.

Kuidas käib asi Põhjamaades?

Kui Tallinn tahab olla konkurentsivõimeline ja usaldusväärne pealinn, peab ta muutma senist venitamise praktikat ning liikuma põhjamaise juhtimisstiili poole. Helsingis, Stockholmis ja Kopenhaagenis on planeeringute kehtestamine juhtimisülesanne, millel on selged tähtajad ja vastutajad. Seal kehtib põhimõte: arengut juhitakse, mitte ei lasta sel omasoodu kulgeda.

Soome praktika näitab, et planeeringute menetlemise aeg lüheneb märkimisväärselt, kui kooskõlastusi ei koguta järjestikku, vaid ühel ja samal ajal. Helsingis on kõigil ametkondadel kohustus esitada oma arvamus 30 päeva jooksul, ja kui nad seda ei tee, siis vaikimisi loetakse kooskõlastus antuks. See hoiab ära olukorra, kus kogu menetlus seisab kinni ühe ametkonna taga.

Rootsis on mindud veelgi rangema korra peale. Seal sätestab planeerimis- ja ehitusseadus, et kui kohalik omavalitsus on otsustanud detailplaneeringu algatada, peab ta jõudma selle kehtestamiseni kahe aasta jooksul. Kui see tähtaeg möödub, kaotab algatus kehtivuse ja kogu menetlust tuleb alustada uuesti nullist. See tähendab, et ka kõik varasemad kooskõlastused, avalikud arutelud ja ekspertiisid kaotavad kehtivuse.

Selline aegumine ei ole ainult formaalsus, sest arendajal tekib õigus esitada kahjunõue kohaliku omavalitsuse vastu, et hüvitada viivituse tõttu kantud kulud, näiteks projekteerimise või uuringute eest. Samuti on seadusega antud Rootsi valitsusele õigus äärmuslikel juhtudel sekkuda ja anda omavalitsusele ettekirjutus planeeringu menetlemiseks või peatada planeering, kui see rikub riiklikke huve. Seda juhtub harva, ent kuna poliitiliselt on tähtaja ületamine omavalitsusele väga suur mainekahju, hoiab see teadmine menetlused liikumas ajakava kohaselt.

Samuti on Taanis kohalik omavalitsus aktiivne projektijuht, kes koordineerib kogu protsessi algusest lõpuni. Iga detailplaneeringu jaoks määratakse kindlaks konkreetne ajakava, mille järgi peavad liikuma kõik osalised – nii arendaja, eksperdid kui ka ametnikud. Linn jälgib, et ükski etapp ei jääks toppama, ja vajaduse korral survestab viivitajaid, et protsess liiguks edasi. Tallinnas seevastu jääb menetlus sageli seisma, sest keegi ametkondadest ei tee vajalikke liigutusi järgmise sammu suunas, ja tervikvastutus hajub. Kopenhaageni kogemus näitab, et üks kindel juht ja ajaraam välistavad olukorra, kus planeering venib aastateks lihtsalt seetõttu, et protsessil puudub eestvedaja.

Lisaks tuleb Tallinnas loobuda arusaamast, et detailplaneering on poliitiline mänguvahend. Põhjamaades peetakse sisulised vaidlused ära üldplaneeringu koostamisel, detailplaneeringu tasandil tehakse juba tehniline ja prognoositav otsus. Praegu aga jõuavad Tallinnas ka läbimõeldud planeeringud sageli volikokku, kus need muutuvad päevapoliitiliste jõuvahekordade pantvangiks. See loob ebakindlust, suurendab äririski ja heidutab arendajaid, kes ei tea, kas ja millal nende projekt üldse otsuseni jõuab.

Muutuma peab ka planeerimise läbipaistvus. Rootsis on kogu detailplaneeringute käik avalikult jälgitav nagu riigihangete register. Tallinn võidaks sarnasest lahendusest, kus igaüks näeks, millises etapis üks või teine planeering on, kes on andnud kooskõlastuse ja kus tekivad viivitused. Selline läbipaistvus vähendaks venitamise võimalust ja taastaks usaldust linnaplaneerimise vastu.

Need on muudatused, mis ei nõua mitte niivõrd uusi seadusi, kuivõrd uut suhtumist ja töökorralduslikke muudatusi. Tallinnas peab olema kiire, prognoositav ja sisuline planeerimine, mis ei ole pelgalt halduskorralduslik hügieen, vaid linna konkurentsivõime ja kodusoetamise taskukohasuse eeltingimus. Kui menetlus lonkab, maksab selle kinni terve linn – kallimate eluasemehindade, kaotatud investeeringute ja õõnestatud usaldusega.